Société civile immobilière (SCI) : quels sont les avantages ?
La société civile immobilière, plus communément nommée sous l’acronyme SCI, est une forme juridique adoptée lors de projets immobiliers tels que la gestion de biens, la mise en location ou encore la construction et la vente d’immeubles. Il existe aujourd’hui plusieurs types de SCI adaptés à différents projets immobiliers : la société civile de gestion ou de location, d’attribution, familiale, de jouissance à temps partagé mais également la SCI construction-vente.
Constituée à minima par deux personnes, la société civile immobilière offre aux associés la gestion complète de leur patrimoine immobilier dans le but de partager l’ensemble des bénéfices réalisés. Par ailleurs, chaque associé de la société acquiert des parts sociales équivalentes au montant de l’apport administré au capital social de l’entreprise.
De la constitution du capital social au fonctionnement de la structure, en passant par le choix du régime d’imposition, cette forme sociale comporte en réalité de nombreux avantages. Vous avez un projet immobilier et souhaitez créer une SCI ? Découvrez dans cet article, les différents avantages de la société civile immobilière (SCI).
Avantage SCI 1 : Gestion et transmission simplifiée du patrimoine immobilier
Principal avantage de la société civile immobilière, cette structure juridique offre une gestion et une transmission simplifiée du patrimoine immobilier. En effet, il est relativement aisé de se constituer un patrimoine d’actifs immobiliers lorsque l’on dispose d’une SCI. Grâce à la mise en commun des différents apports en capital social, les associés sont parfaitement solidaires dans le partage des coûts engendrés et des bénéfices réalisés dans leurs projets immobiliers.
Par ailleurs, la SCI facilite grandement l’obtention de financements externes et plus précisément d’emprunts bancaires. En effet, le regroupement des capitaux des associés permet à l’établissement bancaire d’accorder plus facilement tous financements en raison de la responsabilité des associés. La banque évalue ainsi la capacité d’emprunt au niveau de la société mais aussi du côté des associés de manière totalement individuelle.
En termes de transmission du patrimoine, la société civile immobilière présente de nombreux bénéfices. Lorsqu’il y a une succession, les légataires obtiennent automatiquement des parts sociales sur le bien immobilier en question. Également, les successeurs peuvent conserver la gestion de leur bien malgré la transmission du patrimoine immobilier. Mais ce n’est pas tout ! La constitution d’une SCI confère, en cas de transmission de patrimoine, un dégrèvement important des impôts, la possibilité de réaliser de donations consécutives aux héritiers ainsi qu’une répartition égale des parts sociales par donation ou par cession.
Avantage SCI 2 : Protection du patrimoine personnel des associés
En créant une société civile immobilière, vous faîtes le choix d’une protection optimale du patrimoine des associés. Déterminée par la capacité juridique, la SCI est une personne morale qui distingue le patrimoine personnel du patrimoine professionnel des associés.
En cas de difficultés financières, les créanciers doivent alors impérativement se diriger vers la société pour obtenir un remboursement des éventuelles dettes.
Cependant, si cette démarche s’avère inefficace, les créanciers pourront se tourner individuellement vers les associés pour rembourser les dettes de la société. C’est en fonction de la participation des associés au capital social de la société et par conséquent le montant de leurs parts sociales, que les créanciers pourront engager leurs responsabilités.
Avantage SCI 3 : Liberté dans la constitution du capital social
Troisième avantage mais pas des moindres : l’absence d’un capital social minimum. En effet, aucune loi ne précise un certain montant à apporter au capital lors de la création d’une société civile immobilière. Les associés disposent donc d’un libre arbitre quant à l’apport en numéraire pour lancer l’activité de la société. Il est toutefois autorisé d’ajouter un euro dit symbolique au capital.
Seulement, il faut savoir que cet apport peut être déterminant pour la suite. En effet, certains établissements bancaires sont parfois frileux pour financer le projet d’une SCI lorsqu’elle dispose d’un minimum de fonds. Il est conseillé pour cela d’apporter des apports plus importants, favorables au bon démarrage de la société.
Les SCI peuvent donc être composées d’apports en numéraire, ou d’apports en nature par le transfert d’un bien à la disposition de la société.
Avantage SCI 4 : Flexibilité statutaire et dans le choix du régime fiscal
La SCI est une société qui offre une grande flexibilité au niveau de son fonctionnement et dans l’adoption du régime fiscal. En effet, elle peut être déterminée soit par le régime d’imposition de l’impôt sur le revenu ou sur l’impôt sur les sociétés.
Mais il faut savoir qu’elle est, par défaut, affiliée à l’impôt sur le revenu et ne dispose donc d’aucun bénéfice à déclarer. Les associés sont donc seulement taxés sur les bénéfices réalisés avec la société civile. L’avantage majeur d’un tel régime fiscal ? Une soustraction de certaines dépenses liées à la gestion de la société ainsi qu’une exonération partielle des impôts. Par ailleurs, en choisissant l’impôt sur les sociétés, la SCI tient compte des amortissements du bien et peut réduire ainsi chaque année l’impôt sur les bénéfices.
Enfin, ce type de structure confère une certaine souplesse à l’ensemble des associés dans l’organisation et l’aménagement de la SCI. Ils peuvent effectivement adapter les statuts et les modalités, jouant un rôle déterminant sur les prises de décisions futures. De surcroît, un des associés de la société civile peut convenir librement d’une cession de ses parts sociales à l’intention d’un tiers, à condition que cette décision soit validée par l’ensemble des associés de manière manuscrite.
Pour finir, il est tout à fait envisageable pour les associés de se décharger de la gestion de la société et d’avoir ainsi recours aux services d’un gérant ou de plusieurs responsables à la fois. Les associés peuvent à tout moment réduire ou mettre fin aux droits du gérant.
En bref
Vous l’aurez compris, créer une société civile immobilière (SCI) requiert de nombreux avantages : une gestion et une transmission simplifiée du patrimoine immobilier, une protection du patrimoine personnel des associés, une grande liberté dans la constitution du capital social ainsi qu’une certaine flexibilité au niveau de l’organisation.
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