Le cabinet d’expert-comptable, CEG, accompagne les propriétaires bailleurs et les investisseurs immobiliers : revenus fonciers, location meublée, LMNP et LMP.
En immobilier, le rendement se joue autant sur le régime fiscal que sur le prix d’achat. Un même appartement, loué nu ou loué meublé, déclaré au forfait ou au réel, ne donne pas le même impôt, ni les mêmes cotisations, ni la même plus-value à la revente.
Le cabinet CEG suit des propriétaires bailleurs et des investisseurs locatifs à Paris et en Île-de-France : choix du régime, tenue de la comptabilité d’une location meublée, amortissement du bien, déclarations fiscales et arbitrage entre détention directe et société.
Cette page traite de l’investissement et de la location. Si votre projet passe par une société civile immobilière, notre page expert-comptable des SCI est dédiée à cette structure, et notre article sur la création d’une SCI en détaille les étapes.
Nurevenus fonciers
La location nue relève des revenus fonciers. Au-delà de 15 000 € de loyers, le régime réel s’applique de plein droit, sans tolérance : les charges, les travaux et les intérêts d’emprunt sont alors déduits pour leur montant réel.
Meublébénéfices industriels et commerciaux
La location meublée est une activité commerciale, imposée en BIC. Le régime réel y autorise l’amortissement du bien, ce que les revenus fonciers ne permettent pas : c’est ce qui explique l’écart d’impôt entre les deux formules.
Quatre situations, quatre jeux d’obligations. La première question n’est pas de savoir si vous louez nu ou meublé, mais quel régime vous avez choisi et pour combien de temps il vous engage.
Micro-foncier de plein droit sous 15 000 € de loyers bruts annuels, régime réel au-delà ou sur option, avec un engagement de trois ans.
Vos obligations déclaratives :
Sous 83 600 € de recettes pour la location de longue durée, avec un abattement de 50 %. Les meublés de tourisme non classés sont limités à 15 000 € de recettes et à un abattement de 30 % depuis la loi du 19 novembre 2024 ; les meublés classés conservent un abattement de 50 %.
Vos obligations :
Au-delà du plafond du micro-BIC, ou sur option. C’est le régime de la très grande majorité des investisseurs en meublé, parce qu’il autorise l’amortissement.
Vos obligations comptables :
Vous devenez loueur en meublé professionnel lorsque vos recettes dépassent 23 000 € et qu’elles excèdent les autres revenus d’activité de votre foyer fiscal. Les deux conditions sont cumulatives.
Ce que le statut professionnel change :
La structure de détention n’est pas une question de taille de patrimoine, mais d’objectif : transmettre, protéger, amortir ou revendre. Chaque réponse désigne une forme différente.
Nos articles sur les avantages de la SCI, sur l’investissement locatif et sur la façon de se lancer dans l’investissement immobilier complètent cette page.
Les dates ne sont pas les mêmes selon que vous louez nu ou meublé : c’est l’erreur la plus fréquente chez les investisseurs qui font les deux.
La comptabilité d’une location meublée tient dans quelques écritures, mais le plan d’amortissement, lui, se décide une fois pour toute la durée de détention. Un découpage par composants mal fait, une valeur de terrain mal arrêtée, et vous payez trop d’impôt pendant quinze ans, ou vous vous exposez à un redressement.
Demandez à votre interlocuteur comment il traite la réintégration des amortissements dans la plus-value, ce qu’il recommande entre foncier et meublé sur votre bien précis, et s’il sait travailler avec votre notaire au moment de l’acquisition. Les décisions utiles se prennent avant la signature.
Donnez-nous votre bien, votre mode de location et votre financement : nous chiffrons les régimes possibles et nous vous disons lequel vous laisse le plus de revenu net.
