Amortissement LMNP : calcul, durée et report des dotations

L’amortissement LMNP au réel répartit le coût amortissable du logement et des meubles inscrits à l’actif sur leur durée d’utilisation. Le calcul commence par la séparation entre le terrain et la construction, puis tient compte des composants du bâtiment et de leur durée de vie.

La déduction annuelle est plafonnée aux loyers acquis diminués des autres charges, selon l’article 39 C du CGI, dans sa version consultée au 1er avril 2026. L’excédent d’amortissement non déduit peut être reporté, sous conditions, sans créer de déficit LMNP.

Le régime réel, point de départ du calcul

Au régime réel, le résultat se calcule à partir des recettes et des charges comptabilisées. Les amortissements doivent être suivis dans le registre des immobilisations et des amortissements, conformément aux règles de déduction des charges BIC présentées par economie.gouv.fr, consultées en octobre 2026.

Le mécanisme décrit ici concerne le régime réel, pas le micro-BIC, qui ne permet pas de déduire séparément les charges réelles. La différence entre les deux régimes est présentée dans l’article comparant le micro-BIC et le régime réel en location meublée.

Quels composants amortir et quelles durées retenir ?

Isoler le terrain de la construction

Le terrain n’est pas amortissable. Sa valeur doit être séparée de celle du bâtiment, conformément à la doctrine fiscale sur la location meublée publiée dans le BOFiP, dans sa version du 19 août 2026.

La ventilation du prix d’achat doit reposer sur des éléments justifiables, pas sur un pourcentage choisi sans appui. La méthode prioritaire consiste à comparer des ventes proches de terrains nus situés dans le même secteur, avec des caractéristiques comparables. Si ces références ne sont pas disponibles, la construction peut être évaluée à partir de son coût de reconstruction, ajusté en fonction de sa vétusté et de son état d’entretien.

Distinguer les composants du bâtiment

Le bâtiment peut être décomposé lorsque certaines parties ont des durées d’utilisation différentes ou doivent être remplacées selon des cycles distincts. Cette méthode évite d’appliquer un seul plan d’amortissement à des éléments qui ne s’usent pas au même rythme.

Les postes couramment distingués sont notamment le gros œuvre, les éléments extérieurs, les installations techniques, les agencements intérieurs et le mobilier. Une réparation courante ne devient pas automatiquement un composant : le traitement dépend de la nature de la dépense et de ce qu’elle apporte au bien.

Utiliser les durées comme des repères

Il n’existe pas de durée LMNP unique fixée par la loi pour chaque élément. La durée retenue doit correspondre à l’utilisation probable du composant et à l’état du logement. Les fourchettes de l’ancien tableau du BOFiP consacré aux logements, publié du 12 septembre 2012 au 13 octobre 2014, sont des repères historiques, pas un barème fiscal applicable automatiquement.

Pour un logement ancien, la durée ne se reprend pas automatiquement comme pour un bâtiment neuf : l’âge du composant et sa durée d’utilisation restante comptent dans l’estimation. Le mobilier se traite séparément, selon sa nature, son état et son usage prévisible. Chaque durée doit être cohérente avec les faits documentés.

Déterminer la base amortissable

Une fois la valeur du terrain écartée, la valeur de la construction est répartie entre les composants retenus. Le mobilier inscrit à l’actif dispose de sa propre base et de son propre plan. Une même valeur ne doit pas être comptée à la fois dans le bâtiment et dans un composant séparé.

Le calcul de la dotation linéaire complète se résume ainsi : base amortissable du composant divisée par la durée d’utilisation retenue. Pour l’étayer, le dossier peut notamment s’appuyer sur l’acte d’acquisition, les éléments qui justifient la ventilation terrain-construction et les factures relatives aux travaux ou aux meubles.

Quel résultat l’amortissement LMNP peut-il effacer ?

L’amortissement réduit le résultat BIC après prise en compte des autres charges, mais il ne peut pas, à lui seul, créer ou augmenter un déficit LMNP. La limite de l’article 39 C correspond au montant des loyers acquis diminué des autres charges afférentes au bien, comme le précise le guide fiscal des régimes d’imposition en location meublée, consulté en octobre 2026.

La règle se lit en deux étapes : les loyers acquis diminués des autres charges déterminent la part maximale d’amortissement déductible. Si les autres charges absorbent déjà les loyers, aucune dotation supplémentaire ne vient creuser le résultat négatif ; la fraction d’amortissement comptabilisée mais non déduite est suivie séparément.

Ce report ne se confond pas avec celui du déficit LMNP provenant des autres charges. Pour les revenus de 2025 et de 2026, la fiche Service-Public vérifiée le 20 février 2026 indique que le déficit LMNP se reporte pendant 10 ans sur les revenus de location meublée non professionnelle. Le stock d’amortissements non déduits relève d’une règle distincte et son utilisation peut être affectée par la vente du bien ou l’arrêt de la location.

Le suivi annuel doit donc distinguer le résultat comptable, le résultat fiscal et le reliquat d’amortissements différés. Le détail des amortissements comptabilisés et non déduits permet de justifier le report au fil des exercices.

Comment calculer le prorata du premier exercice ?

La première annuité ne correspond pas nécessairement à une année entière. Lorsqu’un bien est mis en service en cours d’exercice, son amortissement est calculé au prorata temporis, d’après le nombre de jours d’utilisation. Cette règle figure dans le commentaire BOFiP sur l’amortissement linéaire publié le 12 septembre 2012.

La date de mise en service ne se confond pas automatiquement avec celle de la signature de l’acte. Un logement qui n’est pas encore disponible pour la location peut relever d’une date de départ différente. Les documents conservés doivent permettre d’établir quand le bien a commencé à être utilisé pour l’activité de location meublée.

Quelle écriture comptable passer ?

Pour une dotation courante, l’écriture suit le principe du plan comptable général : débit du compte 681 pour la dotation aux amortissements et crédit d’une subdivision du compte 28 pour l’amortissement de l’immobilisation. Ce schéma figure dans le règlement du PCG homologué le 8 septembre 2014, accessible sur Légifrance.

L’écriture ne correspond pas à un décaissement : elle constate une charge comptable et le cumul des amortissements du bien. Le registre doit conserver le plan de chaque immobilisation et les justificatifs associés. La présentation des documents de résultat et des tableaux d’immobilisations est développée dans l’article sur la liasse fiscale et ses documents.

Questions fréquentes sur l’amortissement LMNP

Comment calculer un amortissement LMNP au réel ?

Le calcul commence par la séparation entre le terrain et la construction, puis par la répartition du bâti entre les composants dont la durée d’utilisation diffère. Pour chaque composant, la base amortissable est divisée par la durée retenue afin d’obtenir la dotation annuelle complète. La première annuité est proratisée à partir de la mise en service. La déduction reste plafonnée aux loyers acquis après les autres charges.

Quels composants du logement peut-on amortir ?

Le terrain ne s’amortit pas. La construction peut être ventilée entre gros œuvre, éléments extérieurs, installations techniques et agencements lorsque leurs durées d’utilisation diffèrent. Les meubles et équipements inscrits à l’actif suivent leurs propres plans d’amortissement. La durée retenue dépend de l’état du bien et de l’usage probable de chaque élément, et non d’une grille uniforme applicable à tous les logements.

Pourquoi la première annuité est-elle proratisée ?

Le plan d’amortissement commence à la mise en service, lorsque le bien est prêt à être utilisé pour l’activité. Une mise en service en cours d’exercice ne correspond donc pas à une année entière d’utilisation : la première dotation est ramenée au temps écoulé, compté en jours. La date de disponibilité du logement et les justificatifs liés à son acquisition ou à ses travaux permettent d’étayer ce calcul.

Que deviennent les amortissements LMNP à la revente ?

Pour les cessions réalisées à compter du 16 février 2025, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value immobilière est diminué des amortissements admis en déduction. Cette règle résulte de l’article 84 de la loi de finances pour 2025, applicable à cette date, publié sur Légifrance. Des exceptions existent pour certains biens situés dans des résidences-services visées par la loi.

Faire vérifier le plan d’amortissement de votre bien

Le calcul se fait sur pièces, notamment à partir de l’acte d’acquisition, des éléments de ventilation et des justificatifs des immobilisations. Les bailleurs de Paris 17e et d’Île-de-France peuvent solliciter un échange et demander un devis gratuit et sans engagement auprès de Cabinet CEG, cabinet d’expertise comptable à Paris 17e, ou consulter la page dédiée à l’expertise comptable des investisseurs immobiliers.