LMNP fiscalité : micro-BIC ou régime réel, quel impact ?

La fiscalité LMNP oppose deux façons de calculer le bénéfice imposable : le micro-BIC applique un abattement forfaitaire aux recettes, tandis que le régime réel tient compte des charges déductibles et des amortissements admis. Le choix modifie donc le calcul du revenu imposable et les obligations comptables, mais ne supprime pas la déclaration des loyers.

L’arbitrage dépend de la catégorie de location, des recettes, des dépenses réellement déductibles et de la comptabilité à tenir. Il faut aussi prendre en compte les règles applicables à la revente, car les amortissements déduits au réel ont désormais une incidence sur le calcul de la plus-value.

LMNP et micro-BIC : deux notions différentes

LMNP désigne le statut non professionnel du loueur, et non un régime de calcul. Pour les recettes de 2026, le statut de loueur en meublé professionnel suppose que les recettes annuelles du foyer dépassent 23 000 € et soient supérieures aux autres revenus d’activité retenus pour cette comparaison. Les conditions détaillées de cette distinction figurent dans la fiche officielle sur le statut de loueur en meublé.

Le choix entre micro-BIC et régime réel constitue une question distincte. Le seuil micro-BIC varie selon la nature de la location, qu’elle soit de longue durée, touristique classée ou touristique non classée. Les loyers d’un logement meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), tandis que les loyers d’un logement loué vide relèvent des revenus fonciers, présentés dans cet article sur les revenus d’une location nue.

Seuils micro-BIC et abattements pour les recettes de 2026

Pour les années d’imposition 2026 à 2028, les seuils de chiffre d’affaires hors taxes sont ceux du barème du BOFiP publié le 19 août 2026. Les abattements forfaitaires correspondants sont prévus par l’article 50-0 du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 1^er juillet 2026.

Le caractère classé ou non classé d’un meublé de tourisme ne se déduit pas seulement de la durée de la location. La définition vise un logement proposé à une clientèle de passage qui n’y établit pas son domicile. La présentation ministérielle des règles applicables aux locations touristiques distingue aussi les recettes de 2025, déclarées en 2026, de celles encaissées en 2026, à déclarer en 2027.

Le seuil est apprécié à partir du chiffre d’affaires de l’année précédente ou, lorsque ce seuil a été dépassé cette année-là, de celui de l’avant-dernière année. Un dépassement pendant une seule année ne fait donc pas sortir automatiquement du micro-BIC. Le régime cesse de s’appliquer pour l’année concernée après deux années consécutives au-dessus du seuil, selon les règles publiées dans le BOFiP sur le franchissement des seuils micro-BIC.

Micro-BIC ou régime réel : ce qui change dans les comptes

Au micro-BIC, un abattement remplace les charges réelles

Au micro-BIC, vous déclarez les recettes brutes, loyers et charges locatives comprises. L’administration applique ensuite l’abattement correspondant à la catégorie de location. Ce forfait représente les charges : vous ne déduisez donc pas séparément les dépenses réellement payées ni l’amortissement du logement ou du mobilier.

La tenue est allégée par rapport au régime réel, mais les recettes doivent rester suivies et justifiables. Les règles de calcul du revenu, de déclaration et d’accès au micro sont détaillées dans la présentation officielle des régimes d’imposition.

Au réel, les dépenses déductibles sont comptabilisées

Le régime réel calcule le résultat à partir des recettes et des dépenses qui remplissent les conditions de déduction en BIC. Elles doivent être liées à l’activité, effectivement supportées et justifiées. Leur nature compte aussi : une dépense liée à l’acquisition ou à l’amélioration du bien ne reçoit pas nécessairement le même traitement qu’une charge courante.

Parmi les dépenses susceptibles d’être prises en compte selon leur objet et les justificatifs disponibles, on trouve notamment :

• Financement
  Les intérêts d’un emprunt lié au bien loué peuvent entrer dans le calcul du résultat.
• Assurance
  Les primes relatives au logement donné en location peuvent être déductibles sous réserve des règles applicables.
• Gestion
  Les frais engagés pour la gestion de la location sont à examiner au regard de leur lien avec l’activité.
• Entretien
  Les dépenses de réparation et d’entretien doivent être distinguées des travaux qui sont traités comme des immobilisations.

Au réel, l’amortissement est possible mais plafonné

Le régime réel permet d’amortir les biens inscrits à l’actif, notamment le logement et le mobilier. Le terrain, qui ne se déprécie pas de manière irréversible, n’est pas amortissable : sa valeur doit être distinguée de celle de la construction. La méthode par composants, les durées et les écritures sont développées dans l’article consacré à l’amortissement d’un bien en LMNP au réel.

Pour une location par une personne physique, l’amortissement déductible au titre d’un exercice ne peut dépasser le montant des loyers diminué des autres charges afférentes au bien. Il ne peut donc pas créer, à lui seul, un déficit LMNP. L’article 39 C du CGI, dans sa version en vigueur au 1^er avril 2026, prévoit que la fraction d’amortissement non déduite peut être reportée dans les conditions prévues par ce texte.

Comment arbitrer entre micro-BIC et régime réel

La comparaison utile ne consiste pas à opposer deux taux d’abattement isolés. Elle met en regard la base calculée au micro et le résultat qui ressortirait des charges admises au réel, en tenant compte des amortissements déductibles et des obligations de tenue comptable. Ce résultat peut évoluer d’un exercice à l’autre, notamment lorsque les dépenses ou les loyers changent.

Vérifier d’abord le régime accessible

Les seuils ne se raisonnent pas appartement par appartement lorsque le même bailleur détient plusieurs locations meublées. Les recettes de ces locations sont à regrouper pour apprécier le plafond, comme le précise la réponse officielle sur plusieurs logements meublés. Une location détenue en indivision constitue également un cas particulier : le micro-BIC n’y est pas accessible.

Pour une location touristique, il faut établir si le logement est classé ou non classé avant de comparer les recettes au seuil correspondant. La catégorie détermine à la fois le plafond du micro-BIC et l’abattement applicable. Un classement ne se présume pas à partir du seul type de logement ou de la clientèle accueillie.

Comparer le forfait aux dépenses réellement déductibles

Le micro applique un abattement fixe, sans examiner le montant de chaque dépense. Au réel, seules les charges répondant aux conditions de déduction sont retenues, et l’amortissement reste soumis à son plafond. Ces différences peuvent conduire à des bases imposables différentes, sans que le seul montant des loyers permette de désigner le régime le plus adapté.

• Dépenses limitées
  Lorsque les charges déductibles sont faibles, le forfait peut représenter une part plus importante des recettes que les dépenses retenues au réel. La comparaison doit néanmoins tenir compte des amortissements possibles et de leurs limites.
• Emprunt et charges
  Des intérêts d’emprunt ou des dépenses récurrentes peuvent peser dans le calcul au réel lorsqu’ils sont déductibles et justifiés. Leur montant ne se confond pas avec celui des sommes effectivement dépensées pour le logement.
• Travaux et acquisition
  Les travaux ne sont pas tous déduits immédiatement comme une charge. Leur traitement dépend de leur nature et peut relever de l’immobilisation et de l’amortissement.

Intégrer la revente dans la comparaison

Le régime réel peut réduire le résultat imposable grâce aux charges admises et aux amortissements déductibles, mais l’analyse ne s’arrête pas à l’année courante. Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière. Les règles et les exceptions applicables à certaines résidences-services sont présentées dans les informations officielles sur la plus-value d’un bien loué en LMNP.

La durée de détention envisagée et les amortissements susceptibles d’être déduits font donc partie des éléments à examiner ensemble. Une comparaison qui ne retient que le résultat locatif de l’exercice peut laisser de côté la conséquence fiscale d’une cession future.

Tenir compte du suivi comptable

Le micro-BIC évite l’établissement d’une comptabilité complète de résultat, tandis que le réel suppose d’enregistrer les recettes, les charges, les immobilisations et les amortissements. Cette différence de suivi est un critère de choix à part entière, au même titre que le montant des dépenses admissibles.

La comparaison peut aussi s’inscrire dans l’étude plus générale d’un investissement locatif immobilier. Elle gagne à distinguer les dépenses immédiatement déductibles, les éléments amortissables, les amortissements reportés et les conséquences d’une revente, sans présumer du résultat fiscal d’une situation particulière.

Déclaration LMNP et option pour le réel

Pour les revenus de 2025 déclarés en 2026, le loueur en meublé non professionnel reporte ses recettes micro-BIC sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO. Au réel, il dépose une déclaration de résultat 2031 avec ses annexes, puis reporte le résultat sur la 2042-C-PRO. Ces références de formulaires et obligations correspondent au millésime décrit par les règles fiscales de la location meublée.

Un bailleur qui reste sous le seuil du micro-BIC peut opter pour le réel, sous réserve de respecter les modalités et le délai applicables à sa situation. La démarche varie selon que l’activité débute ou qu’elle est déjà exercée. Pour les recettes de 2026 à déclarer en 2027, les formulaires et consignes du millésime concerné doivent être vérifiés avant le dépôt.

Questions fréquentes sur la fiscalité LMNP

Quelle imposition pour une location meublée ?

Les revenus d’une location meublée relèvent des BIC, que vous soyez au micro-BIC ou au régime réel. Le micro applique un abattement forfaitaire aux recettes, tandis que le réel calcule le bénéfice après prise en compte des charges déductibles et des amortissements admis. Le statut LMNP ou LMP constitue une distinction séparée du choix entre ces deux modes de calcul.

Comment déclarer vos revenus de location meublée ?

Pour les revenus de 2025 déclarés en 2026, les recettes LMNP sont reportées sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO. Au micro-BIC, vous indiquez les recettes brutes et l’abattement est appliqué automatiquement. Au réel, vous déposez aussi la déclaration de résultat 2031 et ses annexes, puis reportez le bénéfice ou le déficit sur la déclaration personnelle.

Location meublée : quand le régime réel s’applique-t-il ?

Le réel s’applique de plein droit lorsque les recettes dépassent le seuil correspondant à la catégorie de location pendant deux années consécutives. Un dépassement isolé ne provoque pas automatiquement la sortie du micro-BIC. Le réel peut aussi être choisi sur option, même lorsque le micro reste accessible, à condition de respecter les modalités applicables à l’année concernée.

Peut-on amortir un logement au micro-BIC ?

Non, le micro-BIC ne permet pas de déduire séparément l’amortissement du logement ou du mobilier. L’abattement forfaitaire tient lieu de prise en compte des charges. L’amortissement comptable concerne le régime réel, sous réserve de l’inscription des biens à l’actif et du plafond qui limite la déduction au résultat locatif disponible après les autres charges.

Quels cas permettent une exonération en location meublée ?

Une exonération d’impôt sur le revenu peut concerner une pièce de la résidence principale du bailleur si elle devient la résidence principale du locataire, ou sa résidence temporaire de salarié saisonnier, et si le loyer reste raisonnable. Pour 2026, les plafonds indicatifs hors charges sont 215 €/m² en Île-de-France et 159 €/m² ailleurs. Le dispositif s’applique aux locations réalisées jusqu’au 31 décembre 2026 et ne vise pas automatiquement la location touristique d’un logement entier.

Faire le point sur le régime de votre location meublée

Le choix dépend de la catégorie de location, des recettes, des charges déductibles, des amortissements et de leurs conséquences en cas de cession. Pour examiner ces éléments et demander un devis gratuit et sans engagement à Paris 17e, à Paris ou en Île-de-France, vous pouvez consulter la page de l’expertise comptable pour les investisseurs immobiliers ou passer par le site du Cabinet CEG.