Déficit foncier : charges, plafonds et durée de location

Le déficit foncier apparaît lorsque, au régime réel, les charges déductibles d’un logement loué nu dépassent les loyers imposables. Pour l’imposition des revenus 2026, la fraction issue des dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €, montant de droit commun prévu par l’article 156 du CGI, dans sa version applicable au 26 octobre 2026.

La fraction provenant des intérêts et le surplus au-delà du plafond sont réservés aux revenus fonciers des dix années suivantes. L’imputation sur le revenu global suppose aussi de maintenir le logement en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit, conformément aux règles exposées dans la doctrine fiscale sur l’imputation du déficit foncier, mise à jour le 16 septembre 2025.

Quelles charges peuvent créer un déficit foncier ?

Le régime réel est nécessaire

Le déficit foncier concerne les revenus d’une location nue déclarés au régime réel. Ce régime tient compte des charges justifiées, contrairement au régime micro-foncier, qui applique un abattement forfaitaire sans déduction poste par poste. La distinction entre les deux modes de calcul figure dans le cadre des revenus locatifs d’une location non meublée.

Le montant des loyers, les charges déductibles et le résultat net foncier sont les éléments à distinguer pour calculer l’assiette imposable. Le fonctionnement général de l’imposition des loyers d’une location nue permet de replacer ce calcul dans la déclaration des revenus fonciers.

Les travaux et charges admis en déduction

Les charges déductibles prévues par l’article 31 du CGI dans sa version en vigueur au 26 octobre 2026 doivent être liées au bien et rester à la charge du propriétaire. Les principales catégories sont les suivantes :

• Les frais de réparation et d’entretien effectivement supportés par le bailleur.
• Les travaux d’amélioration d’un logement, lorsqu’ils ajoutent un équipement ou un élément de confort sans modifier la structure du bâtiment.
• Les primes d’assurance liées au bien, ainsi que les frais d’administration et de gestion.
• Les impôts liés au logement qui restent à la charge du propriétaire, notamment la taxe foncière, hors fractions récupérables auprès du locataire.
• Les provisions de copropriété payées par le propriétaire, sous réserve de la régularisation des charges non déductibles ou récupérables.
• Les charges avancées pour le compte d’un locataire et non récupérées au 31 décembre de l’année de son départ, selon l’article 31 du CGI en vigueur au 26 octobre 2026.
• Les indemnités d’éviction et les frais de relogement du locataire, lorsqu’ils répondent aux conditions applicables.
• Les intérêts et frais d’emprunt liés à l’acquisition, à la conservation, à la réparation ou à l’amélioration du bien.

Pour une location nue au régime réel, les travaux doivent relever de réparation, d’entretien ou d’amélioration au sens fiscal. Ils doivent maintenir le logement en état ou y installer un équipement de confort sans en modifier la structure. Les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement sont exclues, de même que les travaux indissociables d’un agrandissement.

Les dépenses d’amélioration réalisées dans un local professionnel ou commercial ne suivent pas les mêmes règles que celles d’un logement. Elles ne sont généralement pas déductibles, hors exceptions encadrées, notamment pour certains travaux d’accueil des personnes handicapées ou de protection contre l’amiante. L’intitulé d’une facture ne suffit donc pas à établir la nature fiscale d’un chantier.

Les travaux réalisés avant la première location

Des travaux payés avant la première mise en location peuvent être pris en compte lorsque le bailleur indique clairement son intention de louer le logement nu après le chantier. Le bien doit être proposé à la location dès l’achèvement des travaux ou, si la mise en location prend du temps, le propriétaire doit pouvoir justifier ses démarches pour trouver un locataire. Cette règle est exposée dans la réponse fiscale sur les travaux avant location, modifiée le 10 juillet 2026.

Comment calculer l’imputation et le report du déficit foncier ?

Calculer le résultat de l’ensemble des biens

Le calcul ne consiste pas à comparer isolément les dépenses d’un logement avec ses loyers. Les revenus fonciers positifs et négatifs de l’ensemble des biens concernés sont rapprochés, puis le déficit éventuel est ventilé entre la part liée aux intérêts d’emprunt et celle issue des autres charges. Pour l’application de cette méthode, les règles fiscales regroupent les loyers bruts, les intérêts et les autres dépenses déductibles.

1. Les loyers bruts encaissés au titre des biens relevant des revenus fonciers sont totalisés.
2. Les résultats positifs de certains biens compensent les résultats négatifs d’autres biens du même foyer fiscal.
3. Les loyers sont réputés compenser en priorité les intérêts et frais d’emprunt.
4. Le déficit restant est réparti entre la part provenant des intérêts et celle provenant des autres charges déductibles.

Cette séquence reprend les modalités d’imputation publiées dans le BOFiP le 16 septembre 2025. Elle explique pourquoi le total des dépenses déductibles ne correspond pas toujours au montant imputable sur le revenu global : la nature des charges, et notamment la part des intérêts, détermine la destination du déficit.

Le plafond applicable au revenu global

Pour l’imposition des revenus 2026, la fraction du déficit issue des charges autres que les intérêts d’emprunt peut réduire le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond de droit commun concerne l’ensemble des biens du foyer fiscal, et non chaque logement pris séparément. Le montant et son application figurent dans l’article 156 du CGI en vigueur au 26 octobre 2026.

Un plafond particulier de 15 300 € demeure prévu pour certains logements relevant de dispositifs anciens, notamment l’amortissement Périssol ou le dispositif Cosse. Cette exception est décrite dans la doctrine fiscale mise à jour le 16 septembre 2025. Elle ne modifie pas le plafond de droit commun applicable aux autres logements.

Les déficits fonciers des années précédentes ne peuvent pas être imputés sur le revenu global. Seule la fraction admissible du déficit constaté au titre de l’année concernée peut être portée sur ce revenu. Le reliquat relevant du report foncier reste affecté aux revenus fonciers futurs.

La destination des différentes fractions

Le plafond ne s’applique pas de la même façon à chaque composante du déficit. Le tableau ci-dessous distingue l’imputation de l’année, le report foncier et le cas où le revenu global ne suffit pas à absorber la fraction imputable, conformément au BOFiP du 16 septembre 2025.

La fraction liée aux intérêts d’emprunt ne réduit donc pas les salaires, pensions ou autres revenus du foyer. Elle s’impute uniquement sur des revenus fonciers ultérieurs, dans la limite de la période de report prévue par les règles fiscales. La même destination s’applique à la part des autres charges qui excède le plafond imputable sur le revenu global.

Le report sur le revenu global répond à une autre situation : le déficit hors intérêts entre dans la limite annuelle, mais le revenu global de l’année n’est pas assez élevé pour l’absorber. La fraction inutilisée constitue alors un déficit global reportable sur les revenus globaux des six années suivantes, selon les modalités du BOFiP mises à jour le 16 septembre 2025. Ce report ne doit pas être confondu avec le report foncier, qui porte sur les revenus tirés des locations.

Un calcul chiffré pour distinguer les reports

Le cas chiffré de la doctrine d’imputation des déficits fonciers publiée le 16 septembre 2025 retient 15 000 € de loyers, 20 000 € d’autres charges et 18 000 € d’intérêts, soit un déficit total de 23 000 €. Les loyers absorbent d’abord 15 000 € d’intérêts, ce qui laisse 3 000 € de déficit lié à l’emprunt et 20 000 € provenant des autres charges.

Sur cette base, 10 700 € des autres charges peuvent relever du plafond de droit commun applicable au revenu global, tandis que les 9 300 € restants sont reportés sur les revenus fonciers. Les 3 000 € de déficit correspondant aux intérêts rejoignent également le report foncier. Le total reporté sur les revenus fonciers est donc de 12 300 €, imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes selon le BOFiP du 16 septembre 2025.

Le plafond majoré pour certains travaux énergétiques

Pour les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, un relèvement optionnel peut porter le plafond d’imputation sur le revenu global jusqu’à 21 400 €, à concurrence du montant des travaux énergétiques éligibles. Le logement doit passer de la classe énergétique E, F ou G à la classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027. Ces conditions résultent de l’article 156 du CGI applicable au 26 octobre 2026 et de la fiche ministérielle publiée le 9 septembre 2026.

Le plafond majoré n’est donc pas automatiquement applicable à toute rénovation ni à l’intégralité d’un déficit important. Seul le montant des dépenses répondant aux critères énergétiques peut relever le plafond de droit commun, sans que le total dépasse 21 400 €. L’option et les justificatifs doivent être traités dans la déclaration de l’année concernée ; l’absence de justification du changement de classe énergétique peut entraîner la reconstitution des revenus concernés.

Dans une SCI à l’IR, le résultat foncier est transmis aux associés concernés selon leur quote-part, puis l’imputation s’apprécie au niveau de leur foyer fiscal et de leurs autres revenus fonciers. La déclaration de la société ne se confond pas avec celle des associés. Les obligations déclaratives d’une SCI à l’IR constituent donc un sujet lié, mais distinct du calcul réalisé chez chaque associé.

Quelle durée de location faut-il respecter ?

Lorsqu’une fraction du déficit est imputée sur le revenu global, le logement doit rester affecté à la location nue pendant trois ans, jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l’imputation. Pour un déficit imputé au titre des revenus 2026, la location doit ainsi se poursuivre jusqu’au 31 décembre 2029, application de la règle précisée dans le BOFiP du 16 septembre 2025.

Cette obligation ne prend pas la forme d’un engagement écrit à déposer, mais la location doit être effective et continue. Après le départ d’un locataire, un délai raisonnable peut être admis pour rechercher un nouveau locataire si le bailleur peut justifier ses démarches. Une vacance sans recherche active, une occupation personnelle du logement ou le passage à la location meublée peut interrompre l’affectation exigée.

La vente du bien ou l’arrêt de la location avant la fin de la période requise peut remettre en cause l’imputation sur le revenu global. Les revenus concernés sont alors recalculés selon les règles applicables, et la fraction indûment imputée peut seulement rester reportable sur des revenus fonciers. Pour un bien détenu par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, les associés ayant bénéficié de l’imputation doivent aussi conserver leurs titres durant la période requise.

Des exceptions encadrées existent, notamment en cas de licenciement intervenu après l’imputation, d’invalidité répondant aux critères légaux, de décès ou d’expropriation pour cause d’utilité publique. Les conditions précises de ces exceptions figurent dans la doctrine fiscale mise à jour le 16 septembre 2025 ; leur application dépend de la situation concernée.

Questions fréquentes sur le déficit foncier

Quelles charges sont déductibles en location nue ?

Au régime réel, sont notamment déductibles les dépenses justifiées de réparation et d’entretien, certains travaux d’amélioration du logement, les assurances, les frais de gestion, les impôts non récupérables, les charges de copropriété régularisées et les intérêts d’emprunt. Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement sont exclus. La qualification dépend de la nature et de l’affectation de chaque dépense.

Les intérêts d’emprunt diminuent-ils le revenu global ?

Non. Les intérêts d’emprunt peuvent contribuer à créer un déficit foncier, mais la fraction qui en provient ne s’impute pas sur le revenu global. Elle se reporte uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes, selon les règles du BOFiP mises à jour le 16 septembre 2025. Les loyers sont réputés absorber les intérêts avant les autres charges.

Peut-on déduire des travaux avant la première location ?

La déduction peut être admise pour des travaux payés avant la première location, à condition que l’intention de louer nu après le chantier soit clairement déclarée et que le logement soit proposé à la location dès l’achèvement. En cas de délai, les démarches de recherche d’un locataire doivent pouvoir être établies. Cette règle correspond à la réponse fiscale modifiée le 10 juillet 2026.

Combien de temps faut-il louer après imputation ?

Pour un déficit imputé au titre des revenus 2026, le logement doit rester effectivement loué jusqu’au 31 décembre 2029, soit jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante. Le BOFiP du 16 septembre 2025 précise que cette obligation ne prend pas la forme d’un engagement formel. Une cessation anticipée peut entraîner la remise en cause de l’imputation, sauf exceptions prévues par les règles fiscales.

Vérifier les reports avant de déclarer le déficit

La nature des travaux, la part des intérêts d’emprunt, les autres biens du foyer et la durée de location déterminent le traitement du déficit. Pour examiner ces éléments et demander un devis gratuit et sans engagement à Paris 17e, à Paris ou en Île-de-France, vous pouvez consulter la page d’expertise comptable immobilière du Cabinet CEG. La présentation du cabinet d’expertise comptable à Paris 17e permet également de retrouver ses domaines d’accompagnement.