Revenus fonciers : comment sont imposés les loyers nus

Les loyers d’un logement loué nu relèvent des revenus fonciers et sont soumis à l’impôt sur le revenu. Le régime applicable aux revenus locatifs d’une location non meublée détermine la façon de calculer le revenu imposable.

Le choix se fait entre le micro-foncier, qui applique un abattement forfaitaire, et le régime réel, qui calcule un résultat à partir des charges admises. Le résultat est ensuite intégré au calcul de l’impôt sur le revenu et soumis, séparément, aux prélèvements sociaux.

Micro-foncier ou régime réel : comparer le calcul et la durée

Le micro-foncier applique un forfait

Pour les revenus perçus en 2025 et déclarés au millésime 2026, le micro-foncier s’applique de plein droit lorsque les recettes brutes annuelles du foyer, charges locatives non comprises, n’excèdent pas 15 000 € et qu’aucune exclusion ne s’applique. Un abattement forfaitaire de 30 % est alors appliqué, conformément à la brochure fiscale des revenus 2025, millésime 2026.

Le seuil se vérifie à l’échelle du foyer fiscal, en tenant compte des revenus fonciers concernés, et non du seul loyer d’un logement. Dans certaines situations, la quote-part de revenus provenant de parts de sociétés immobilières peut aussi entrer dans le calcul. Le régime fiscal de la société a donc son importance, comme l’explique l’article sur les différences entre SCI à l’IR et SCI à l’IS.

Le seuil ne suffit pas, à lui seul, à établir l’éligibilité. Certains biens ou dispositifs fiscaux écartent le micro-foncier, notamment des régimes particuliers de déduction ou des catégories spécifiques d’immeubles. La doctrine fiscale sur le micro-foncier, actualisée le 6 mars 2025, précise ces exclusions et les conditions de l’option pour le réel. (bofip.impots.gouv.fr)

Au-delà du seuil, le régime réel s’applique de plein droit. En dessous, un bailleur éligible au micro-foncier peut aussi choisir le réel, mais cette option est globale : elle porte sur l’ensemble des revenus fonciers du foyer, pas sur un seul logement. L’option est irrévocable pendant trois ans, tant que le foyer reste dans le champ du micro-foncier, selon la doctrine BOFiP du 6 mars 2025.

Le régime réel déduit les charges admises

Au réel, le résultat foncier correspond aux recettes brutes diminuées des charges déductibles effectivement supportées et justifiées. Pour les revenus fonciers, l’article 31 du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026, encadre les dépenses qui peuvent être retenues dans ce calcul. (legifrance.gouv.fr)

• Les dépenses de réparation et d’entretien supportées par le propriétaire pour le logement loué.
• Les primes d’assurance et certains frais d’administration ou de gestion.
• Les impôts et taxes liés à la propriété, sous réserve des règles applicables aux sommes récupérables sur le locataire.
• Les provisions de copropriété et les intérêts d’emprunt qui remplissent les conditions de déduction.

La nature des travaux compte : les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers au régime réel, selon l’article 31 du CGI en vigueur depuis le 21 février 2026. Les dépenses qui relèvent de l’entretien ou de la réparation ne sont pas automatiquement déductibles pour autant : elles doivent aussi respecter les conditions fiscales applicables.

Au micro-foncier, les charges réelles ne se déduisent pas en plus du forfait. Ce régime ne permet pas de créer un déficit foncier à partir des dépenses de l’année, comme le rappelle la présentation du déficit foncier publiée en 2026. Les règles d’imputation des déficits relèvent d’un sujet distinct, traité dans l’article sur le calcul et les conditions du déficit foncier.

Comparer les bases sur plusieurs années

Pour une année donnée, la comparaison porte sur le forfait appliqué au micro-foncier et sur les seules charges déductibles au réel. Lorsque ces charges dépassent le montant du forfait, le résultat calculé au réel peut être inférieur. Lorsqu’elles sont moins élevées, le micro-foncier peut aboutir à une base imposable plus faible pour cette année. Cette comparaison de bases ne détermine pas, à elle seule, le montant final de l’impôt.

La durée de l’option compte aussi : le réel ne se choisit pas toujours pour une seule déclaration. Au terme des trois ans, poursuivre le dépôt de la déclaration au réel vaut option annuelle pour l’année concernée; le retour au micro-foncier reste soumis aux conditions d’éligibilité, selon la doctrine BOFiP du 6 mars 2025.

Un exemple de calcul, sans valeur de conseil

À titre d’illustration pour des revenus perçus en 2025, supposons 12 000 € de recettes brutes et 4 000 € de charges admises au réel. Avec l’abattement forfaitaire de 30 % applicable au micro-foncier au millésime 2026, la base imposable serait de 8 400 €; au réel, elle serait de 8 000 €. Le forfait de 30 % et le seuil d’accès sont ceux de la brochure fiscale 2026 citée plus haut.

Ces montants servent uniquement à montrer les deux calculs. Ils ne déterminent ni le régime applicable à une situation particulière ni le montant d’impôt dû, qui dépend aussi des autres revenus et des paramètres propres au foyer fiscal.

Du résultat foncier à l’impôt et aux prélèvements sociaux

Le revenu foncier net est intégré au revenu imposable du foyer avec ses autres revenus. Pour les revenus 2025 imposés en 2026, le calcul suit le barème progressif prévu par l’article 197 du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026. Le barème s’applique par fractions : le taux associé à une tranche ne s’applique pas à l’ensemble des revenus. (legifrance.gouv.fr)

Les prélèvements sociaux sont calculés séparément de l’impôt sur le revenu. Au millésime 2026, le taux applicable aux revenus fonciers d’une location nue est de 17,2 %, selon la fiche fiscale modifiée le 17 juillet 2026. Leur assiette tient compte du régime retenu : après abattement forfaitaire au micro-foncier, ou après déduction des charges admises au réel. (impots.gouv.fr)

Reporter les loyers dans la déclaration

Pour les revenus perçus en 2025 et déclarés au millésime 2026, le micro-foncier se reporte en montant brut sur la déclaration 2042, case 4BE, sans déclaration annexe. Le montant saisi ne doit pas être réduit de l’abattement, qui est appliqué automatiquement, conformément à la brochure fiscale IR 2026 liée plus haut.

Au régime réel, la déclaration annexe 2044 sert à calculer le résultat foncier. Dans certaines situations particulières, la déclaration 2044-SPE est utilisée à la place; le résultat est ensuite reporté sur la déclaration principale 2042, selon les formulaires du millésime 2026. Il faut pouvoir justifier la nature et le montant des charges déduites.

Le régime réel suppose donc de rapprocher les recettes des dépenses effectivement payées et de vérifier leur caractère déductible. Le micro-foncier demande une déclaration plus directe, mais ne permet pas de remplacer l’abattement forfaitaire par le total des charges réellement supportées.

Questions fréquentes sur l’imposition des revenus fonciers

Comment savoir si mes loyers relèvent du micro-foncier ou du réel ?

Le régime dépend du total des recettes brutes du foyer et de l’éligibilité au micro-foncier. Les dépenses déductibles interviennent ensuite dans la comparaison des calculs : le micro applique un forfait, tandis que le réel retient les charges admises et justifiées. L’option pour le réel concerne l’ensemble des revenus fonciers du foyer, et non un logement choisi isolément.

Quels régimes s’appliquent aux loyers d’un logement nu ?

Les deux régimes principaux sont le micro-foncier et le régime réel. Le premier applique un abattement forfaitaire aux recettes brutes, sans déduction des charges réelles. Le second calcule le revenu net après déduction des dépenses admises. Le réel s’applique obligatoirement au-delà du seuil du micro-foncier et peut être choisi sur option lorsque les conditions d’accès au micro sont réunies.

Quelle déclaration remplir pour les loyers d’un logement nu ?

Pour les revenus perçus en 2025 et déclarés au millésime 2026, le micro-foncier se reporte sur la déclaration 2042, case 4BE, sans annexe, conformément à la brochure IR 2026. Au réel, la déclaration 2044, ou 2044-SPE dans certains cas, sert à calculer le revenu net à reporter sur la déclaration principale. Les recettes du micro doivent rester déclarées brutes.

Comment déclarer des loyers français comme non-résident ?

Pour les revenus perçus en 2025 et déclarés en 2026, les loyers nus de source française se déclarent en France : le micro-foncier se reporte sur la déclaration 2042, case 4BE, et le réel se calcule sur l’annexe 2044. Ces modalités figurent dans la fiche fiscale destinée aux non-résidents, modifiée le 1er avril 2026. Une convention fiscale peut influer sur l’imposition, et des exceptions aux prélèvements sociaux dépendent de l’affiliation à la sécurité sociale.

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